|
ANDORRA
PREVIS
La compra d’un habitatge sempre genera unes despeses inicials independentment de què ens concedeixin el crèdit o no. Es deuen a què les Entitats financeres, abans de formalitzar el préstec, realitzen els següents tràmits:
a) La taxació de l’habitatge: només té lloc en el cas d’habitatges de segona o posteriors transmissions i, determina el valor exacte de la mateixa de forma objectiva a través d’un professional especialitzat. Aquesta taxació és necessària i el perit que la realitza ha de pertànyer a una empresa independent a l’Entitat Financera.
b) Comprovació en el registre de la propietat, de manera que el banc tingui la seguretat de què l’habitatge està lliure de càrrecs abans de concedir la hipoteca. Aquesta verificació de registre té un import aproximat de 1.500 pta. i és un requisit necessari per a la concessió de la hipoteca.Una vegada comprovades aquestes dades, es durà a terme la formalització del préstec hipotecari en un termini que, normalment oscil·la entre 15 dies i un mes.
D’ESCRIPTURA
Són les despeses relacionades amb l’escriptura de compravenda de l’habitatge. i per tant, per calcular-les només s’ha de tenir en compte l’import pel que s’ha escripturat l’habitatge, al marge de la quantia del Préstec Hipotecari sol·licitat.
a) Notaria: aquesta despesa es produeix al efectuar l’escriptura de l’habitatge davant notari. La quantia a pagar depèn fonamentalment del preu de la venda, però influeixen també altres factors com l’extensió de l’escriptura, el número de còpies que es sol·licitin o l’existència d’operacions paral·leles, com poden ser la subrogació en una hipoteca preexistent o el fet d’afegir clàusules extraordinàries. Quan es tracta de primeres vendes d’habitatges de protecció oficial, s’aplica un aranzel especial que suposa una gran reducció en el preu de l’escriptura. Els notaris cobren segons un aranzel fixat pel govern, el que suposa que tots els notaris tenen les mateixes tarifes.
b) Despeses d’inscripció en el Registre de la Propietat: Són aquelles derivades d’inscriure l’escriptura realitzada en el Registre de la Propietat. La seva quantia és proporcional a l’import escripturat i es cobra un aranzel fixat per l’Estat.
c) Gestoria: Són els honoraris del gestor per la realització de tots els tràmits necessaris per a la liquidació d’impostos i la inscripció en el Registre de la Propietat. A diferència dels casos anteriors, les tarifes dels gestors no són fixes i, per tant, convé informar-se bé sobre si la gestoria que ens porta la documentació té uns preus raonables.
d) Assegurança de Danys de l’Habitatge: És una assegurança obligatòria per llei. Cobreix solament el continent.
e) Impostos: A continuació es detallen els diversos impostos relacionats amb les despeses d’escriptura de l’operació de compravenda.
– L’Impost sobre el Valor Afegit (IVA): S’aplicarà solament en el cas d’habitatges nous (primera transmissió). L’import es calcula aplicant un percentatge sobre el preu escripturat. Aquest percentatge és del 7% en habitatge lliure o de protecció oficial, i del 3% en habitatges qualificats de protecció oficial de règim especial. L’escriptura de compravenda d’aquests habitatges tributa per l’impost d’actes jurídics documentats, amb el 0'50% (0,1% al País Basc) del valor declarat de compravenda.
- Impost sobre Transmissions Patrimonials: Aquest impost s’aplicarà solament en els lliuraments d’habitatges de segona o posteriors transmissions. El seu import és el 6% sobre el preu escripturat. En aquest cas, no és d’aplicació l’Impost d’Actes Jurídics Documentats.
– Plus-vàlua: Varia depenent de les característiques de l’habitatge i dels municipis i comunitats autònomes on es trobi ubicat el mateix. El venedor és, legalment, l’obligat al pagament.
DE CONSTITUCIÓ
a) Notaria: Excepte pel fet de què la quantia depèn del capital garantit, tot l’expressat en el punt anterior continua vigent en aquest epígraf.
b) Despeses d’inscripció en el Registre de la Propietat: derivats d’inscriure la hipoteca en el Registre.
c) Gestoria: ocasionades per la tramitació de l’escriptura del préstec davant Hisenda i la seva inscripció en el Registre de la Propietat.
d) Impostos: En aquest cas es tributa a través dels impostos sobre Actes Jurídics Documentats. La seva quantia ascendeix al 0,5% del capital garantit excepte en el País Basc on és el 0,1%.
TRAMITACIÓ
Verificació de Registre: Consisteix en comprovar l’existència o no de càrrecs sobre l’habitatge a hipotecar, corrent el sol·licitant amb la despesa originada. L’entitat financera gestionarà l’obtenció de notes per part del Registre, quin cost no hauria de superar 2.000 pta. per Nota.Despeses notarials, de registre i de gestoria: El Notari haurà d’atorgar Escriptura Pública, quin cost està fixat en els aranzels legalment establerts. Per altra part, la dita Escriptura haurà de ser inscrita en el Registre de la Propietat, acte que realitza l’entitat Financera que ha concedit el Préstec. En quant a la tramitació de l’anterior, la gestoria s’ocupa de dur-la a terme, amb preus molt similars entre les diferents empreses, al ser recomanats pels Col·legis Professionals.
IMPOSTOS
La constitució d’Hipoteca es troba subjecta a l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats, quina quantia representa el 0,5% sobre el valor total garantit (principal, interessos i despeses).En quant a la fiscalitat, segons l’establert en la Llei 40(1998 de 9 de desembre, i en el seu Reglament aprovat per Real Decret 214/1999, de 5 de febrer, l’accés a habitatge habitual mitjançant préstec d’entitat financera permet:
- Durant els dos primers anys de pagament de la hipoteca;Deducció d’un 25% sobre les primeres 750.000 pta. invertides.Deducció d’un 15% sobre les restants, fins un màxim d’altres 750.000 Pta.
- A partir del tercer any, la deducció serà :20% sobre les primeres 750.000 Pta.15 % sobre les restants, fins un màxim de 750.000 Pta.L’import idoni per aprofitar els beneficis fiscals és el que suposi un pagament conjunt mensual de 125.000 pta. ( 1.500.000 Pta. anuals).Com condicions necessàries, s’haurà de finançar al menys el 50% a través de préstec bancari i no amortitzar més del 40% del capital durant els primers 3 anys. En cas de no complir aquestes premisses, el percentatge de deducció serà del 15% durant tots els anys, amb límit màxim de 1.500.000 pta.
COMISSIONS
Comissió d’estudiPer a l’inici de la tramitació, s’estableix el pagament d’un import percentual sobre el Préstec. En el cas d’operacions inferiors a 25.000.000.- de Pta., no podrà cobrar-se cap quantitat per aquest concepte.Comissió d’oberturaAl ser concedit el Préstec i en el moment inicial, l’Entitat du a terme cobrament de quantitat que oscil·la entre el 0 i el 2,5% del Nominal.Comissió de cancel·lació parcial
Amb la finalitat desincentivar aquesta pràctica, l’anticipi de quantitats superiors a les quotes ve gravat amb una comissió que oscil·la entre el 2 i el 4%.
Comissió de cancel·lació total.Normalment, respon al fet de la subrogació, o acte pel que una persona assumeix la substitució jurídica del titular d’un préstec. És una situació molt freqüent en l’adquisició d’habitatges de forma directa a un promotor. Generalment, les despeses derivades de cancel·lació anticipada són impostos pels promotors en primera transmissió, al comprador, en el cas de què no desitgi subrogar-se amb l’Entitat Acreedora. Aquest tipus de clàusules són contràries a la llei (R.D. 515/1989 de 21-4, art. 10) i haurà de ser el venedor qui carregui amb les despeses de cancel·lació. Per a la cancel·lació total d’un préstec a interès variable, la comissió fixada no podrà superar l’1%. En el cas de préstec a interès fix no haurà de ser major de 2,5 % si es canvia a variable.Les comissions tenen un pes molt important en els crèdits, tant hipotecaris com al consum, ja que d’elles depèn que es pagui més o menys diners al llarg de la vida d’un préstec. Això es deu a què les d’obertura i estudi influeixen en el càlcul de la TAE o cost efectiu d’un préstec.
Existeixen tres tipus de comissions, d’obertura, estudio o cancel·lació.
a) Comissió d’obertura: Sota la denominació de comissió d’obertura s’amaguen totes les despeses originades a les Entitats Financeres per la tramitació d’un contracte creditici. La comissió s’expressa en tant per cent de l’import del préstec, així, si sol·licitem un crèdit de 10 milions de pessetes i ens decantem per una hipoteca amb una comissió elevada –per exemple del 2,5%- pagarem 250.000 pta. més que si elegíssim un préstec sense aquesta comissió. Habitualment, la quantia d’aquesta comissió es cobra d’una sola vegada, quan es firma el contracte, no obstant, és possible pactar pagar-la al llarg de la vida del crèdit.
b) Comissió d’estudi: En els préstecs al consum i excepcionalment alguns préstecs hipotecaris, alguns bancs i caixes penalitzen als seus clients amb una comissió suplementària, denominada d’estudi. En general, les entitats que repercuteixen aquesta comissió disfressen un percentatge d’obertura superior, i cobren per partida doble els tràmits i l’estudi. Per exemple, si el préstec té una comissió d’obertura del 1,7% i una altra d’estudi del 0,3%, serà exactament igual que si solament inclogués la d’obertura a un 2%, sense la d’estudi.
c) Comissió de cancel·lació: Generalment les Entitats Financeres reconeixen als seus clients el dret a cancel·lar el Préstec hipotecari total o parcialment abans de que acabi el termini acordat. Com que els interessos del Préstec estan estimats pel total de la vida d’aquest, si aquesta es retalla, el benefici del Banc o Caixa és menor. Per això, al cancel·lar el Préstec total o parcialment (amb lliuraments a compte) les Entitats Financeres cobren una comissió, que és un percentatge sobre la quantitat cancel·lada o lliurada a compte. Legalment, les comissions de cancel·lació tenen uns límits màxims, en els crèdits al consum està fixat en el 3% per als que són a interès fix i en el 1,5% per els variables. En les hipoteques, solament hi ha un màxim per els variables, l’1%.Únicament si es subroga una hipoteca fixa (canviar el préstec a una altra entitat), la comissió de cancel·lació no pot superar el 2,5%.
ALTRES COSTOS
Taxació: L’entitat financera precisarà de la valoració del bé objecte de garantia. D’aquesta forma, es durà a terme peritatge per part d’expert independent, pertanyent a empresa legalment inscrita en el Registre del Ministeri d’Economia i Hisenda. Aquesta gestió comporta un cost entre el 0,8 i el 1 per mil del valor de l’immoble, i normalment la certificació no valdrà per sol·licitar préstec davant una altra entitat financera.Assegurança d’incendis: En cas de contractar un préstec hipotecari, és obligatori per llei concertar aquesta assegurança de cobertura sobre l’habitatge. En cas de pèrdua total del bé, la companyia asseguradora liquidarà el deute pendent a l’entitat financera, i la resta fins l’import cobert el lliurarà a l’assegurat.Assegurança d’amortització i assegurança de vida: Si bé no resulta obligatori aquest tipus d’assegurança, és aconsellable, doncs cobreix les contingències de defunció, invalidesa absoluta i invalidesa permanent, encara que normalment, no cobreix la invalidesa parcial. Inamortizació: De forma independent als interessos de demora, correspon al càrrec d’import destinat a rescabalar de despeses per a cobrament de quota impagada (telèfon, telegrames, etc.).
ESPAÑA
PREVIS
La compra d’un habitatge sempre genera unes despeses inicials independentment de què ens concedeixin el crèdit o no. Es deuen a què les Entitats financeres, abans de formalitzar el préstec, realitzen els següents tràmits:
a) La taxació de l’habitatge: només té lloc en el cas d’habitatges de segona o posteriors transmissions i, determina el valor exacte de la mateixa de forma objectiva a través d’un professional especialitzat. Aquesta taxació és necessària i el perit que la realitza ha de pertànyer a una empresa independent a l’Entitat Financera.
b) Comprovació en el registre de la propietat, de manera que el banc tingui la seguretat de què l’habitatge està lliure de càrrecs abans de concedir la hipoteca. Aquesta verificació de registre té un import aproximat de 1.500 pta. i és un requisit necessari per a la concessió de la hipoteca.
Una vegada comprovades aquestes dades, es durà a terme la formalització del préstec hipotecari en un termini que, normalment oscil·la entre 15 dies i un mes.
D’ESCRIPTURA
Són les despeses relacionades amb l’escriptura de compravenda de l’habitatge. i per tant, per calcular-les només s’ha de tenir en compte l’import pel que s’ha escripturat l’habitatge, al marge de la quantia del Préstec Hipotecari sol·licitat.
a) Notaria: aquesta despesa es produeix al efectuar l’escriptura de l’habitatge davant notari. La quantia a pagar depèn fonamentalment del preu de la venda, però influeixen també altres factors com l’extensió de l’escriptura, el número de còpies que es sol·licitin o l’existència d’operacions paral·leles, com poden ser la subrogació en una hipoteca preexistent o el fet d’afegir clàusules extraordinàries. Quan es tracta de primeres vendes d’habitatges de protecció oficial, s’aplica un aranzel especial que suposa una gran reducció en el preu de l’escriptura. Els notaris cobren segons un aranzel fixat pel govern, el que suposa que tots els notaris tenen les mateixes tarifes.
b) Despeses d’inscripció en el Registre de la Propietat: Són aquelles derivades d’inscriure l’escriptura realitzada en el Registre de la Propietat. La seva quantia és proporcional a l’import escripturat i es cobra un aranzel fixat per l’Estat.
c) Gestoria: Són els honoraris del gestor per la realització de tots els tràmits necessaris per a la liquidació d’impostos i la inscripció en el Registre de la Propietat. A diferència dels casos anteriors, les tarifes dels gestors no són fixes i, per tant, convé informar-se bé sobre si la gestoria que ens porta la documentació té uns preus raonables.
d) Assegurança de Danys de l’Habitatge: És una assegurança obligatòria per llei. Cobreix solament el continent.
e) Impostos: A continuació es detallen els diversos impostos relacionats amb les despeses d’escriptura de l’operació de compravenda.
– L’Impost sobre el Valor Afegit (IVA): S’aplicarà solament en el cas d’habitatges nous (primera transmissió). L’import es calcula aplicant un percentatge sobre el preu escripturat. Aquest percentatge és del 7% en habitatge lliure o de protecció oficial, i del 3% en habitatges qualificats de protecció oficial de règim especial. L’escriptura de compravenda d’aquests habitatges tributa per l’impost d’actes jurídics documentats, amb el 0'50% (0,1% al País Basc) del valor declarat de compravenda.
- Impost sobre Transmissions Patrimonials: Aquest impost s’aplicarà solament en els lliuraments d’habitatges de segona o posteriors transmissions. El seu import és el 6% sobre el preu escripturat. En aquest cas, no és d’aplicació l’Impost d’Actes Jurídics Documentats.
– Plus-vàlua: Varia depenent de les característiques de l’habitatge i dels municipis i comunitats autònomes on es trobi ubicat el mateix. El venedor és, legalment, l’obligat al pagament.
DE CONSTITUCIÓ
a) Notaria: Excepte pel fet de què la quantia depèn del capital garantit, tot l’expressat en el punt anterior continua vigent en aquest epígraf.
b) Despeses d’inscripció en el Registre de la Propietat: derivats d’inscriure la hipoteca en el Registre.
c) Gestoria: ocasionades per la tramitació de l’escriptura del préstec davant Hisenda i la seva inscripció en el Registre de la Propietat.
d) Impostos: En aquest cas es tributa a través dels impostos sobre Actes Jurídics Documentats. La seva quantia ascendeix al 0,5% del capital garantit excepte en el País Basc on és el 0,1%.
TRAMITACIÓ
Verificació de Registre: Consisteix en comprovar l’existència o no de càrrecs sobre l’habitatge a hipotecar, corrent el sol·licitant amb la despesa originada. L’entitat financera gestionarà l’obtenció de notes per part del Registre, quin cost no hauria de superar 2.000 pta. per Nota.
Despeses notarials, de registre i de gestoria: El Notari haurà d’atorgar Escriptura Pública, quin cost està fixat en els aranzels legalment establerts. Per altra part, la dita Escriptura haurà de ser inscrita en el Registre de la Propietat, acte que realitza l’entitat Financera que ha concedit el Préstec. En quant a la tramitació de l’anterior, la gestoria s’ocupa de dur-la a terme, amb preus molt similars entre les diferents empreses, al ser recomanats pels Col·legis Professionals.
IMPOSTOS
La constitució d’Hipoteca es troba subjecta a l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats, quina quantia representa el 0,5% sobre el valor total garantit (principal, interessos i despeses).
En quant a la fiscalitat, segons l’establert en la Llei 40(1998 de 9 de desembre, i en el seu Reglament aprovat per Real Decret 214/1999, de 5 de febrer, l’accés a habitatge habitual mitjançant préstec d’entitat financera permet:
- Durant els dos primers anys de pagament de la hipoteca;
Deducció d’un 25% sobre les primeres 750.000 pta. invertides.
Deducció d’un 15% sobre les restants, fins un màxim d’altres 750.000 Pta.
- A partir del tercer any, la deducció serà :
20% sobre les primeres 750.000 Pta.
15 % sobre les restants, fins un màxim de 750.000 Pta.
L’import idoni per aprofitar els beneficis fiscals és el que suposi un pagament conjunt mensual de 125.000 pta. ( 1.500.000 Pta. anuals).
Com condicions necessàries, s’haurà de finançar al menys el 50% a través de préstec bancari i no amortitzar més del 40% del capital durant els primers 3 anys. En cas de no complir aquestes premisses, el percentatge de deducció serà del 15% durant tots els anys, amb límit màxim de 1.500.000 pta.
COMISSIONS
Comissió d’estudi
Per a l’inici de la tramitació, s’estableix el pagament d’un import percentual sobre el Préstec. En el cas d’operacions inferiors a 25.000.000.- de Pta., no podrà cobrar-se cap quantitat per aquest concepte.
Comissió d’obertura
Al ser concedit el Préstec i en el moment inicial, l’Entitat du a terme cobrament de quantitat que oscil·la entre el 0 i el 2,5% del Nominal.
Comissió de cancel·lació parcial
Amb la finalitat desincentivar aquesta pràctica, l’anticipi de quantitats superiors a les quotes ve gravat amb una comissió que oscil·la entre el 2 i el 4%.
Comissió de cancel·lació total
Normalment, respon al fet de la subrogació, o acte pel que una persona assumeix la substitució jurídica del titular d’un préstec. És una situació molt freqüent en l’adquisició d’habitatges de forma directa a un promotor. Generalment, les despeses derivades de cancel·lació anticipada són impostos pels promotors en primera transmissió, al comprador, en el cas de què no desitgi subrogar-se amb l’Entitat Acreedora. Aquest tipus de clàusules són contràries a la llei (R.D. 515/1989 de 21-4, art. 10) i haurà de ser el venedor qui carregui amb les despeses de cancel·lació. Per a la cancel·lació total d’un préstec a interès variable, la comissió fixada no podrà superar l’1%. En el cas de préstec a interès fix no haurà de ser major de 2,5 % si es canvia a variable.
Les comissions tenen un pes molt important en els crèdits, tant hipotecaris com al consum, ja que d’elles depèn que es pagui més o menys diners al llarg de la vida d’un préstec. Això es deu a què les d’obertura i estudi influeixen en el càlcul de la TAE o cost efectiu d’un préstec.
Existeixen tres tipus de comissions, d’obertura, estudio o cancel·lació.
a) Comissió d’obertura: Sota la denominació de comissió d’obertura s’amaguen totes les despeses originades a les Entitats Financeres per la tramitació d’un contracte creditici. La comissió s’expressa en tant per cent de l’import del préstec, així, si sol·licitem un crèdit de 10 milions de pessetes i ens decantem per una hipoteca amb una comissió elevada –per exemple del 2,5%- pagarem 250.000 pta. més que si elegíssim un préstec sense aquesta comissió. Habitualment, la quantia d’aquesta comissió es cobra d’una sola vegada, quan es firma el contracte, no obstant, és possible pactar pagar-la al llarg de la vida del crèdit.
b) Comissió d’estudi: En els préstecs al consum i excepcionalment alguns préstecs hipotecaris, alguns bancs i caixes penalitzen als seus clients amb una comissió suplementària, denominada d’estudi. En general, les entitats que repercuteixen aquesta comissió disfressen un percentatge d’obertura superior, i cobren per partida doble els tràmits i l’estudi. Per exemple, si el préstec té una comissió d’obertura del 1,7% i una altra d’estudi del 0,3%, serà exactament igual que si solament inclogués la d’obertura a un 2%, sense la d’estudi.
c) Comissió de cancel·lació: Generalment les Entitats Financeres reconeixen als seus clients el dret a cancel·lar el Préstec hipotecari total o parcialment abans de que acabi el termini acordat. Com que els interessos del Préstec estan estimats pel total de la vida d’aquest, si aquesta es retalla, el benefici del Banc o Caixa és menor. Per això, al cancel·lar el Préstec total o parcialment (amb lliuraments a compte) les Entitats Financeres cobren una comissió, que és un percentatge sobre la quantitat cancel·lada o lliurada a compte. Legalment, les comissions de cancel·lació tenen uns límits màxims, en els crèdits al consum està fixat en el 3% per als que són a interès fix i en el 1,5% per els variables. En les hipoteques, solament hi ha un màxim per els variables, l’1%.
Únicament si es subroga una hipoteca fixa (canviar el préstec a una altra entitat), la comissió de cancel·lació no pot superar el 2,5%.
ALTRES COSTOS
Taxació: L’entitat financera precisarà de la valoració del bé objecte de garantia. D’aquesta forma, es durà a terme peritatge per part d’expert independent, pertanyent a empresa legalment inscrita en el Registre del Ministeri d’Economia i Hisenda. Aquesta gestió comporta un cost entre el 0,8 i el 1 per mil del valor de l’immoble, i normalment la certificació no valdrà per sol·licitar préstec davant una altra entitat financera.
Assegurança d’incendis: En cas de contractar un préstec hipotecari, és obligatori per llei concertar aquesta assegurança de cobertura sobre l’habitatge. En cas de pèrdua total del bé, la companyia asseguradora liquidarà el deute pendent a l’entitat financera, i la resta fins l’import cobert el lliurarà a l’assegurat.
Assegurança d’amortització i assegurança de vida: Si bé no resulta obligatori aquest tipus d’assegurança, és aconsellable, doncs cobreix les contingències de defunció, invalidesa absoluta i invalidesa permanent, encara que normalment, no cobreix la invalidesa parcial.
Inamortizació: De forma independent als interessos de demora, correspon al càrrec d’import destinat a rescabalar de despeses per a cobrament de quota impagada (telèfon, telegrames, etc.).
|
ajuda@la-hipoteca.com
|