QUÈ ÉS UNA HIPOTECA?
Un Préstec Hipotecari és un préstec amb una garantia real que es materialitza en la hipoteca d’un bé immoble a favor del Banc o Caixa que presta els diners. És a dir, l’Entitat Financera passaria a ser propietària de l’habitatge en el cas de no complir-se els pactes establerts en la concessió del Préstec Hipotecari.
L’existència d’aquesta garantia real és el que fa que els tipus d’interès aplicats en els préstecs hipotecaris siguin molt més baixos que els aplicats en els préstecs personals. En aquests darrers, la garantia és la pròpia persona i, per tan, en cas d’incompliment dels pagaments o terminis, el banc no pot fer pràcticament res per recuperar els seus diners.

PRÉSTEC AMB GARANTIA HIPOTECÀRIA
A més de la garantia personal del sol·licitant, s’aporta garantia real, és a dir d’un bé immobiliari. La situació de compromís queda reflectida mitjançant inscripció en el Registre de la Propietat, quedant la finca afectada al deute. Al realitzar-se la venda, s’ha de liquidar el deute pendent a l’entitat financera, que estarà present a la firma i atorgarà por la seva part l’escriptura de cancel·lació d’hipoteca. És possible que el comprador estigui interessat en finançar la seva adquisició també mitjançant hipoteca, i en aquest cas pot resultar interessant considerar l’opció de subrogació, evitant gran part de les despeses inherents a la constitució de nova hipoteca. Aquesta condició és freqüentment imposada pels promotors en primera transmissió, pactant contractualment l’obligació del comprador a pagar les despeses de cancel·lació. Aquesta clàusula és contrària a la llei (R.D. 515/1989 de 21-4, art. 10) i haurà de ser el venedor qui carregui amb les despeses de cancel·lació. L’import concedit per les Entitats Financeres acostuma a cobrir el 80 % del preu, encara que excepcionalment si existeix necessitat, pot complementar-se amb un préstec personal o la garantia d’avaladors. En cas d’impagament de quotes, és factible que l’Entitat prestatària procedeixi a la immediata exigibilitat de la totalitat del deute pendent, que es du a terme per la via judicial, i en cas d’impagament, el bé és embargat i subhastat per liquidar la quantitat adeutada.

CLASSES DE PRÉSTECS HIPOTECARIS
Préstecs a interès fix Impliquen una quota constant.
El termini màxim d’amortització està entre 15 i 20 anys, inferior al més llarg de 30-35 en què s’amortitzen les variables.

Préstecs a interès variable.
Sofreixen una revisió periòdica del tipus d’interès, ajustant-lo respecte als índexs de referència (Mibor, Euribor, IRPH). En l’oferta que es realitza es menciona el tipus de sortida, que es canvia després de sis mesos o anualment, segons pacte , i determinant-se també el diferencial amb els tipus referents. Així, la quota varia, en més o en menys, segons es produeixi augment o reducció en els esmentats tipus. És factible pactar períodes d’amortització en torn als 30-35 anys.

Préstecs mixtes.
La revisió no es produeix fins haver transcorregut un període llarg des de la concessió, normalment de 5 anys. D’aquesta forma, en aquest període, la quota serà fixa i després variarà.

Préstecs a quota fixa.
Mentre que la quota es manté inalterada, al ser reverenciats a tipus d’interès variable, el que canvia és el termini de duració del préstec.

CRITERIS PER A LA CONCESSIÓ
Import.
La normativa actual, la Llei del Mercat Hipotecari, de 25 de març de 1981 i el reglament que la desenvolupa, de 17 de març de 1982, imposa que l’import del préstec amb garantia hipotecària no pot superar el 80% del valor de taxació. Habitualment es concedeix als voltants del 70 o 80 % del valor de taxació o mercat del bé ofert en garantia. No obstant, en determinades circumstàncies, pot ampliar-se aquest límit fins el 100% o inclòs més, depenent de la conjuntura del mercat, si existeixen nòmines domiciliades o avaladors que recolzin l’operació.

Capacitat d’endeutament.
La quota a pagar es calcula en funció dels ingressos nets mensuals i els bancs recomanen que no superi el 35% dels mateixos. No obstant, aquest límit que pot ser assumible en períodes com l’actual, de bonança econòmica i preus baixos en tipus d’interès, pot veure’s alterat en altres conjuntures. Si bé, des del punt de vista del pagament d’interessos, resulta recomanable un període de 15 anys per amortitzar el préstec, és prioritari poder fer front als successius pagaments.


La compra de casa seva és un pas molt important. És probable que aquesta sigui la inversió més gran que faci en tota la seva vida.
Per aixó li donem tota aquesta informació, en la qual trobarà tot el que vol saber per comprar i finançar un nou habitatge.

Factors que influeixin en el preu

1.1 La situació, les dimesions, l’altura respecte del carrer i l’orientació són els factors que condicionen més el preu d’un habitatge

1.2 Els elements de l’estructura, els acabats, els aïllaments i les instal·lacions influeixin en el preu del pis, però més encara el nombre de cambres de bany, els acabats de la cuina i la instal·lació de la calefacció

1.3 El preu de l’habitatge és proporcional a la seva superficie. Ha de tenir en compte que aquesta superfície es pot expressar de maneres diferents:

Superfície útil.És la suma de les superfícies de tots els espais de l’habitatge sense incloure-hi el gruix de les parets.

Superfície construïda.És la suma de la superfície útil més el gruix de les parets i, de vegades, la dels patis i la dels conducts de ventilació

Superfície computable.Inclou la superfície construÍda de l’habitage i la part proporcional dels espais comuns de l’edifici —porteria, terrasses, escala, terrat, pati o jardí comunitari, etc.- que li correspon segons la quota de copropietat

1.4 Un habitatge antic pot construir una bona oportunitat de compra, però probablement caldrà modificar alguna instal·lació per adequar-lo als seus desigs personals o a les necesitats i a les normatives actuals

1.5 La compra d’un pis en construcció o sobre plànol pot suposar un estalvi, alhora que li permet fer canvis respecte del projecte inicial, sense que això comporti cap despesa addicional

La importància de l’entorn.

2.1 El Comú. L’elecció del comú condiciona el preu de compra així com les despeses futures

2.2 Serveis i comoditat a la zona.¿Hi ha comerços, mercats, escoles, serveis sanitaris, restaurants?

2.3 Possibles canvis al Comú. Els canvis que es deuen a plans urbanístics o a la construcció d’obres públiques el poden perjudicar o beneficiar

Ubicació

Tingui en compte els aspectes següents:

3.1 Orientació.Té una bona il·luminació natural? Quantes habitacions tenen finestras exteriors? Li agrada la vista?

3.2 Dimensions i distribució.Té els metres quadrats i les habitacions que vostè vol? S’adapta a les seves necessitats?

3.3 Canvis i millores.No oblidi afegir al preu de l’habitatge el cost de les reformes o de les millores que hi faria

L’edifici: la qualitat de la construcció

Mitjançant un examen fàcil però minuciós, pot obtenir garanties raonables sobre la seguretat, la solidesa i la qualitat de la construcció de l’habitatge.

4.1 De l’habitatge, convé comprobar: l’aïllament tèrmic, l’aigua, el gas, l’electricitat i la calefacció
4.2 Del nivell dels acabats cal comprobar: si són com vostè vol, i comprovi’n la qualitat i la col·locació, les obertures cap a l’exterior i les humitats.

Informació legal

al tenir en compte tres aspectes:

 - Les característiques pròpies de l’habitage
 - La propietat, les càrregues i els gravàmens que el puguin afectar: pagament   de les despeses comunitàries.
 - La situació urbanística de la finca.

Contractes: el pas decisiu

6.1 Contracte de promesa de compra-venda.
6.2 La signatura de l’escriptura pública. És el moment culminant de tot el procés d’adquisició de la propietat.

El finançament

El preu de l’habitatge i, especialement, la manera d’obtenir els diners per arribar a pagar-lo és, en general, el factor més important.

Així doncs, per ajudar-lo a resoldre aquest punt decisiu, la-hipoteca.com ha dedicat el punt següent a donar-li l’informació de tota la documentació requerida per la instrumentació d’un préstec vivenda amb garantia hipotecària, a Andorra.

 - Fotocópia document d’identitat o passaport dels sol·licitants
 - Fotocópia escriptura pública de propietat i plànol de l’unitat a hipotecar
 - Peritació de la unitat immobiliària a hipotecar
 - Fotocópia contracte de promesa de compra-venda amb l’immobiliària o   venedor, si existeix.
 - Certificat de residència (residents de +20 anys) o permís de compra dels   sol·licitants, si no són andorrans.
 - Fotocópia Llibre de Família en el cas que els sol·licitants estiguin casats.

Top